--분위기에 울고 웃는 부동산 시장--
한 잎 두 잎 꽃잎이 흩날리는 공원길을 걸어보신 적이 있으시겠지요. 아무리 아름다운 꽃길이라 해도 주머니에 돈이 없으면 떨어지는 꽃잎이 그냥 꽃잎으로 느껴지겠지만 주머니에 돈도 두둑하게 있고, 손을 잡고 가는 연인이 있다면 그 꽃길은 그냥 꽃길이 아니라 천당의 꽃길처럼 느껴지셨을 것입니다.
자본주의 사회에서는 이미 돈으로 승부하는 세상이 돼 버렸으므로 우리들이 살아가는 궁극의 목적도 돈이 아닌가, 라는 생각을 하게 되는데 그렇다고 이것저것 귀찮으니 깊은 산속에 들어가 풀이나 뜯어먹고 살겠다고 해도 전혀 돈과는 인연을 끊을 수 없다고 할 듯싶습니다.
돈이란 버는 것도 중요하지만 새끼를 잘 쳐야 불어나는 재미가 있기 때문에 어디에 돈을 묻어야 새끼를 잘 칠 것인지를 늘 연구하고 노력하는 자세가 필요하겠군요. 그래서 결국 투자라는 말이 나오게 됐는데 투자는 무엇보다 꽃잎이 질 때와 열매를 맺을 때를 잘 판단해야 한다는 생각이 들었습니다.
남들은 주택을 몇 채씩 사고팔고 하여 돈을 벌었다고도 하는데 지금 여러분들께서는 벌기는커녕 손해를 보고 있음이 눈에 보입니다. 원래 재테크란 남이 하면 잘 되는 것인데 내가 하면 안 되는 것이지요. 필자야 돌팔이 고수이니까 깊이 새겨 읽으실 필요는 없지만 그래도 읽어두면 괜찮을 겁니다. 개똥도 약에 쓸데가 있는 법이니까,
어쩌다 조금 욕심 부려서 몇 억 대출안고 집을 사 놨더니 이자가 10%를 돌파하여 죽겠다는 사람뿐입니다. 다시 팔려고 해도 누가 거들떠보는 사람이 없으니 안타깝기만 합니다. 그래서 집이 감옥 같다, 라고도 하고 여관에서 자고 다닌다, 라고도 하는데 정작 사야 할 사람들은 버티기로 일관하고 있습니다.
주택은 꼭 필요한 수요보다는 매수심리가 뒷받침을 해야 하는데 지금은 국제상황이나 국내 상황이 그런 정도에 이르지 아니하고 있으므로 이런 위기를 잘 넘기는 지혜가 무엇보다 필요한 시기라는 생각이 앞섭니다.
위기를 잘 넘기는 길 중에서 가장 확실한 길은 유동성 자금의 확보인데 돈이 씨가 말라 있어서 종자를 구하기 어려운 실정에 있다고 봐야 하겠네요. 개인이나 기업이나 현금을 모으느라 팔 것은 모두 내다 팔고 있다고 합니다.
지금처럼 매수심리가 꽁꽁 얼어붙어 있을 때에는 감기를 풀어주는 쌍화탕 같은 약을 내 놓아야 하는데 필자는 머리가 우둔해서 그런 처방을 할 수 없음이 몹시 아쉽군요. 쓰는 글마다 그저 그런 견해에 불과할 뿐이니까,
주택시장은 그동안 지역별로 규모별로 분위기에 따라서 다소의 움직임은 있었습니다만, 전반적으로는 디스크에 걸려서 허리를 못 펴고 있습니다. 언제 허리를 펼 것인지, 꽃잎은 더 떨어질 것인지 쉬엄쉬엄 짚어 보도록 하지요.
<<주택시장은 아직 탄탄합니다.>>
꽃잎이 우수수 떨어질 때에는 달리 막을 길이 없게 됩니다. 꽃잎을 떨어뜨리는 바람이 미울 뿐이지요. 경제가 어렵네, 망하네, 할 때에는 필자 같은 돌팔이들이 득실 대기도 하고 점쟁이나 예언가도 나오더군요.
우리나라의 주택 담보 대출은 호황기 때 제 2금융권 대출까지 포함해도 시세의 70%선을 유지해 왔습니다. 2006년부터는 60%로 줄여서 대출을 했던가요. 따라서 원리금을 갚지 못하여 경매에 붙여진다 해도 은행이 손해를 보는 일은 없는 것입니다.
대출제도 역시 채무자는 끝까지 대출금의 부족분을 갚아야 하고 갚지 못하게 되면 잔여금 청구를 당하게 됩니다. 담보제공자는 담보물의 경매로 인하여 부족한 돈이 있더라도 책임을 면하게 되지요. 즉, 담보제공자는 담보대출금이 1억이었고 7천만 원에 경락이 되었다면 부족한 3천만 원에 책임이 없지만 채무자는 부족한 돈을 끝까지 갚아야 한다는 뜻입니다.
결국 개인은 파산해도 금융권은 파산하지 않기 때문에 국가 부도는 없다는 겁니다. 그러나 미국은 그렇지 않습니다. 미국은 시세 1억 짜리 집에 1억 2천만 원까지 대출을 해 주었습니다. 앞으로 상승할 20%의 시세까지 참작해서,
또 미국은 1억을 대출해 준 주택이 7천만 원에 경락이 되면 부족한 3천만 원은 채무자 책임이 아니라 금융권에서 책임을 지기 때문에 개인은 경락으로서 책임을 면하게 되고 금융권이 빚을 떠안게 되는 것입니다. 우리나라와 반대의 입장이지요.
서브프라임이 바로 이런 것이라고 보시면 편하실 겁니다. 따라서 우리나라의 주택담보대출은 그 구조가 탄탄하여 폭삭 내려앉을 염려도 없고, 자기 분수에 맞도록 대출이 되었기 때문에 나라 전체로 봤을 때에는 다소의 대출액이 늘어났다 하더라도 크게 염려하실 일은 아니라는 내용으로 이해가 되셨기를 바랍니다. 즉 우리나라의 주택은 뒷심이 있다는 취지가 되겠네요.
현재 가장 큰 부담은 이자가 10%대를 넘고 있기 때문에 서민들의 가계가 어렵다는 것이지요. 대출은 서민들이 받아서 집을 샀는데 서민들의 발목을 잡는 이자가 되었음이 못내 아쉽기만 할 뿐입니다.
<<꽃잎 질 때와 열매 맺을 때>>
2007년 1월부터 부동산의 꽃잎은 계속 떨어지고 있다고 보시면 되겠습니다. 강북이나 경기 북부는 10년 전부터 꽃잎이 떨어지고 있었기 때문에 지난 봄 잠시 열매가 맺었던 것인데 세상의 이치가 바로 그런 것이로군요.
꽃잎이 떨어지면 열매가 맺기 시작하겠지요. 그러나 꼭 그렇지는 않습니다. 미국 서남부를 휘몰아치는 허리케인은 꽃잎도 떨어뜨렸고 열매도 맺지 못하게 하였으니까요. 이런 의외의 복병이 있기도 합니다.
지금 주택시장에서 이구동성으로 나오는 말은 모두가 어렵다고 합니다. 어느 정도 어려운가는 산모에게 물어봐야 하겠네요. 옥동자가 출생하기까지 얼마나 어려웠느냐고 말입니다. 다시는 남편 곁에 가지 않겠다고 했으나 그게 그대로 되던가요.
다시는 부동산 곁에 가지 않겠다고 했지만 고생한 산모처럼 또 언젠가는 다시 남편 곁에 가리라 봅니다. 어렵더라도 참고 기다리심이 옳다고 봅니다. 벌에 쏘인 밤이 더 알차고 풍성한 열매를 맺는 일은 늘 있어 온 일이기 때문입니다.
옛날 부동산이 호경기일 때 앞강에 뜬 배는 돈 실러 가는 배, 뒷강에 뜬 배는 돈 싣고 오는 배였으나 요즘은 문제가 다르게 돼 버렸습니다. 앞강에 뜬 배는 대출금 이자 받으러 오는 배, 뒷강에 뜬 배는 부동산 세금 받으러 오는 배라고 해야 맞을 겁니다.
필자는 재담꾼으로 소문이 나있는 고수이기 때문에 시세파악에 대한 글은 잘 쓰지 않습니다. 필자 혼자만 알고 있을 뿐이지요. 그러나 오늘은 살짝 귀띔을 해 드릴까요. “외환위기 때의 심정으로 돌아가 기다리게 되면 열매는 2010년 하반기에 맺는다.”고,
주택매수시기를 가늠하고 계신 분들께서는 더 이상 망설일 필요가 없다고 봅니다. 기다림이 지루하면 돌아서 버리더군요. 꽃잎이 질 때 열매를 기약하시는 게 현명한 방법이라고 볼 수 있습니다. 임자 없는 미분양주택, 안 팔려서 애태우는 주택, 처분조건부 대출에 고민하는 주택 얼른 한 채 주어 담아 두었다가 쨍하고 해 뜰 날을 기다리시라는 도움말로 오늘 글을 마칩니다.
수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤 정 웅 011-262-4796, 031-213-4796, 216-2500
이주호 
출처 :부동산 연구소 
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