향후 땅 투자 1순위 지역은 어디?

향후 땅 투자 1순위 지역은 어디?

이제는 동해안이다

이주호 국토도시개발(도시공학) 前 토지공사, SK건설 개발부 엔지니어링사 기술고문 이주호 다른 글 모음 주식보단 부동산 투자가 낫다 이명박정부의 국토개발정책, 희망이.. 건설주가 뜨면 부동산도 뜬다 우리가 부동산 투자를 얘기할 때엔 흔히 초기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기 싸이클 이론을 내세웁니다. 초기에 투자하셨다가 성숙기쯤 파시는 게 가장 큰 투자수익을 안겨다주겠지만 그러기 위해서는 수십년간 인고의 세월을 참는 인내를 필요로 합니다.   예를 들어 1970년대에 강남(특히 압구정동 구현대아파트)에 입성하여 오늘날까지 사시는 분들이 그러한 경우입니다.   필자의 나이 30대 때인 1980년대 초반에 대중버스를 타고 강남구청 인근 선릉로를 지나칠 때면 아주 좋은 위치에 상가도 아니고 걸맞지 않게 잘 지어진 선릉로 로변 대지 평수가 넓은 2층 단독주택을 엄청 부러워했습니다.   저런 좋은 위치에 잘지은 단독주택에 살면 얼마나 좋을까 했는데 지금와서 생각해보니 그건 한낱 꿈에 불과했습니다. 일례로 그 당시 강남의 개발 모습은 그러했는데 오늘날 물론 그 단독주택은 부수고 새로운 건물이 들어섰겠죠.   1988년 88서울올림픽 전인 1980년대 초.중반의 잠실권도 잠실주공 5층아파트 1~4단지가 들어서 있었고, 송파구 잠실본동, 삼전동, 석촌동 등에는 2층 단독주택이 들어서 있는 등 비교적 평범한 모습에 불과했습니다.   필자는 그 당시 서울시 도시계획도를 보면서 강남권은 이미 어느 정도 개발이 되었고 잠실권은 막 개발되기 시작했는데 주위의 수많은 아파트 숲과 달리 지하철2호선 신천역 인근이자 새마을 시장이 들어서 있는 잠실본동 일대 도시계획상 상업지역 땅은 일부 여관, 유흥주점, 음식점 등이 들어서 있는 등 강남권에 비해 너무나 초라하다고 생각했습니다.   아니나 다를까 1980년대 후반 부동산 개발 붐이 일어 그 일대가 급격히 변모하기 시작하더니 오늘날 강남구 압구정동처럼 젊은이들이 많이 몰려든다고 해서 앞구정동은 아니더라도 뒷구정동 정도는 된다고 하여 속칭 '뒷구정동'으로 불리울 정도로 엄청 발전했습니다.   참고로 그 당시 잠실권에서 도시계획상 상업지역으론 뒷구정동 일대와 송파구청 인근 먹자골목 일대가 유일했는데 단순히 상업지역 하나만 보고 땅 몇평이라도 사서 던져 놓았으면 오늘날 엄청난 부자의 반열에 들어섰을 겁니다.   지금 강남권, 송파권 등은 이제 성숙기 싸이클쯤 해당되는 것 같습니다. 신도시 건설을 위하여 1979년에 한국토지공사가 설립되고 1980년 12월에 택지개발촉진법이 제정되었습니다.   그러나 본격적인 신도시 건설의 태동은 1989년 4월 분당, 일산 등 신도시 건설계획 발표 때부터 시작되었다고 할 수 있습니다. 그로부터 20여년이 경과한 이즈음 수도권 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동은 이제 성장기에서 성숙기로 넘어가는 단계쯤으로 보입니다.   도시계획 이론에 이런 말이 있습니다. 도시는 중심부에서 외곽으로 또 외곽에서 중심부로 리턴하여 끊임없이 개발된다고 합니다. 여기서의 외곽은 분당, 일산신도시쯤에 해당됩니다.   최근 재개발과 재건축 그리고 도시재생사업이 도시개발의 대세인데 강북 도심권이 쇠퇴기 싸이클을 거쳐 재개발로 다시 개발 초기로 태동하고 있습니다. 강북권은 위 도시계획 이론처럼 외곽에서 중심부로 리턴하여 개발되는 지역쯤에 해당된다고 할 수 있습니다.   그래서 필자는 향후 수십년 뒤의 장래를 위한 투자라면 이제 개발 초기로 태동하는 강북권에 투자하시는 것이 강남권보다는 낫다는 말씀을 자주 드립니다.   우리나라 국토 전체를 놓고 볼때는 1970년대~1980년대에 급속히 개발된 경부축 라인은 성숙기쯤, 1990년대 이후에는 서.남해안권에 국가적인 개발정책과 지원이 집중되다시피 했는데 이들 지역이 성장기에서 성숙기쯤으로 넘어가는 단계로 보입니다.   1980년대 후반엔 동북아 시대를 맞이하여 대중 교역을 염두에 두어 서해안개발계획, 서해안고속도로 건설, 인천국제공항 건설등 을 발표했습니다. 그로부터 20여년이 경과한 오늘날, 지난날을 되돌아 보면 서해안 라인 저 위의 인천에서 부터 시작하여 안산, 평택, 아산, 서산, 군산.장항, 목포 일대는 그동안 너무나 많이 발전했네요.   인생이든 국토개발이든 한쪽에 번이 있으면 또 한쪽에는 쇄가 있는 것 같습니다. 또 인생이든 국토개발이든 영원한 승자도 영원한 패자도 없는 것 같습니다. 필자는 개발은 역전에 역전을 거듭한다는 말을 자주 씁니다. 수십년간의 세월을 두고 강북에서 강남으로 강남에서 또다시 강북으로, 국토 경부축에서 다시 국토 서해안 일대로 개발은 역전에 역전을 거듭해 왔습니다.   1980년대 후반부터 서해안 일대가 번영의 길을 걸어 왔을때 동해안 일대는 세월의 뒷걸음질을 치고 있었습니다. 그러나 한번 개발의 패자가 영원한 패자가 아니라고 생각하구요.   1980년대 후반에 북방정책 즉 대북한, 대중국, 대러시아 정책이 거론되었는데 그동안 대중국 정책과 지리적으로 유리한 서해안 일대의 비약적인 발전만 있다시피 했습니다.   1980년대 후반에 대러시아 관련 부동산으로 강원도 동해시 일대 땅값이 들먹거린 적이 있습니다. 참고하시구요. 최근 동해안 일대의 개발이 심상치 않습니다. 경북 포항과 강원도 삼척을 잇는 동해중부선 철도가 얼마전에 착공에 들어갔습니다.   부산과 울산을 잇는 부산~울산간 고속도로가 올년말 개통할 예정이며 울산~포항~영덕~삼척 고속도로 건설도 계획되어 있습니다. 울산~KTX 신경주역~포항을 잇는 동해남부선도 내년에 착공할 계획이라고 합니다.   서해안엔 대표적 만, 아산만이 동해안엔 대표적 만 영일만이 있습니다. 만을 끼고있는 지역은 공업단지의 적지이구요. 영일신항만이 건설되고 포항시 남구 동해면, 장기면 일원에 약300만평의 국가산업단지가 내년에 착공할 계획이랍니다.   이렇듯 동해안 일대는 서서히 개발의 채비를 갖추고 있습니다. 우리나라는 1960년대 월남특수, 1970년대 중동특수 그리고 몇년전에 중국특수로 한단계씩 성장했다고 할 수 있는데 지리적으로 우리나라 동해안과 가까운 러시아와의 활발한 일련의 협력이 이명박정부에서 이루어지고 있습니다.   최근 이명박대통령이 러시아 순방길에 올랐습니다. 이번 순방길에서 한.러 정상이 러시아 천연가스 도입을 추진하기로 합의했다고 합니다. 우리나라 동해안에서 북한을 경유 러시아 블라디보스톡에서 시베리아횡단열차를 타고 서유럽에 한국 기업이 진출한다는 원대한 구상이 아주 오래전부터 거론되어 왔습니다.   2008년 중국 북경올림픽을 치룬후 중국도 이제 성장기 시대에 진입하면 과거 우리나라가 1988년 88올림픽을 치룬 이후 고임금 체제로 들어갔듯이 중국도 이제 고임금 체제로 들어갈 수도 있다는 예상을 미리해야할 것 같습니다.   그렇게 된다면 중국도 이제 더 이상 매력적인 시장이 아닙니다. 우리나라는 과거 1960년대 어려울때는 월남특수에서, 1970년대 1.2차 오일쇼크에서는 중동특수에서, 그리고 또 중국특수에서 경제 돌파구를 찾았는데 이제는 미지의 나라(예를 들면 러시아)에서 또 다른 경제 돌파구를 찾아야할 때쯤으로 보입니다.   돌파구로써 이왕이면 지리적으로 우리나라 동해안과 가까운 러시아라면 더더욱 좋겠죠. 세계 정세가 변하고 경제협력 상대국도 시대 또는 국가 이익에 따라 변하고 있습니다.   거기에 따라 우리나라 국토개발 정책 및 개발 흐름도 변하고 있습니다. 이러한 여러가지를 종합하여 우리나라 국토 개발 전체를 놓고 볼때 이제 개발 초기 단계라고 할 수 있는 동해안 일대, 경북내륙 일대, 강원도 일대가 향후 너무나 매력적인 부동산시장으로 보이는군요.   개발은 역전에 역전을 거듭한다, 버려둔 자식이 효자 노릇한다, 수십년동안 잠들어 있던 한풀이 땅이 용틀임하면 무섭다는 말을 들려주고 싶네요. 끝으로 미지의 땅인 동해안 일대가 너무나 낙관적으로 보인다고 감히 말씀드리고 싶습니다.   재테크맨 투자클럽

출처 :부동산 연구소 원문보기 글쓴이 : 연구소장